Um caso que aparece direto no escritório: o proprietário de um apartamento faz uma obra e integra a área da varanda à sala de estar. A reforma fica pronta, tudo parece resolvido — até que, meses depois, chega uma intimação da prefeitura para abrir um processo de legalização e recolher uma taxa chamada Mais Valia.
Na maioria das vezes, o proprietário não entende de onde saiu essa cobrança. A explicação está em um conceito do urbanismo que quase ninguém conhece até esbarrar nele: o potencial construtivo do terreno.
Todo terreno tem um limite: o potencial construtivo
Cada lote tem um potencial construtivo máximo fixado por lei — o total de área que pode ser edificada ali. Quando o edifício foi aprovado, ele já distribuiu esse potencial entre as unidades. Em regra, o prédio pronto já consumiu todo (ou quase todo) o potencial do terreno.
Aqui entra um detalhe técnico que muda tudo. No Rio de Janeiro, as varandas não "consomem" esse potencial construtivo — elas são contabilizadas de forma diferente das áreas fechadas. Mas, no momento em que a varanda deixa de ser varanda e passa a integrar a sala ou o quarto, ela vira área computável e passa a consumir o potencial construtivo do lote.
Como o prédio já tinha usado o seu limite, esse acréscimo — a varanda que virou sala — excede o máximo permitido. E é exatamente esse excedente que a prefeitura cobra.
O que é a Outorga Onerosa (a tal "Mais Valia")
"Mais Valia" é o nome popular. O termo técnico é Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Na prática, é um valor pago pelo proprietário, proporcional à área que excedeu o potencial construtivo, para compensar o município por permitir construir acima do limite fixado em lei. Você está, literalmente, comprando do município o direito de construir aquele metro quadrado a mais.
Não é multa. É contrapartida: a lei permite ultrapassar o limite, desde que se pague por isso.
É só pagar? Não. Existe um processo formal
A pergunta que sempre vem em seguida: "então é só pagar a taxa e pronto?" Não.
Há um processo formal junto ao órgão competente, e ele precisa ser conduzido por profissional habilitado — arquiteto ou engenheiro civil, com a devida responsabilidade técnica em RRT. O caminho passa por levantar a situação real do imóvel, calcular a área excedente, montar o projeto e protocolar o pedido para análise.
Uma vez aprovado, o município emite um DARM (Documento de Arrecadação Municipal) com o valor a ser pago. É esse documento que quita a outorga e permite seguir com a legalização.
O objetivo do processo é levar o imóvel de irregular a regularizado — com documento, projeto e responsabilidade técnica.
Mais Valia × Mais Valerá: legalizar o que existe ou licenciar o que ainda será
Aqui está o trocadilho — e a diferença que pesa no bolso e no prazo.
A Mais Valia legaliza o que já foi construído sem licença. É o caso do proprietário que fez a obra primeiro e foi intimado depois — prática muito comum, mas irregular. Paga-se a outorga sobre o que já está de pé.
A "Mais Valerá" licencia o que ainda será construído. É a mesma outorga onerosa, só que antes da obra: o cálculo é feito com base no projeto aprovado, o DARM é pago antecipadamente, e a construção sai do papel já regular. Com a obra pronta, solicita-se a vistoria e a finalização formal.
Mesmo instrumento, momentos diferentes. Fazer antes (licenciar) evita intimação, embargo e o risco de a obra não poder ser regularizada. Fazer depois (legalizar) é possível sempre que a obra respeita a legislação — mas costuma ser o caminho mais caro em tempo e em risco.
Recebeu uma intimação — ou pretende integrar a varanda?
Se você já foi intimado, o caminho é levantar a situação real do imóvel, verificar o enquadramento na legislação vigente e conduzir o processo de legalização com o recolhimento da outorga. Se você ainda vai reformar, o ideal é licenciar antes: sai mais barato e sem sobressalto.
Autor
José Fontes Pegorim, MSc