A Varanda de
R$ 24 mil (ou de R$ 0)
A Mais Valia é a contrapartida financeira cobrada pela Prefeitura do Rio pela outorga onerosa — em termos práticos, o valor que o proprietário paga ao município para que uma área construída além do permitido seja aceita e regularizada.
Na Parte I, mostramos os três ingredientes do cálculo da Mais Valia: a área do acréscimo, o valor do metro quadrado no IPTU e os fatores de ajuste. Agora, vamos aos números — com um caso clássico de escritório:
Apartamento de 70 m² em Botafogo. O proprietário fechou a varanda de 2 m × 3 m e integrou os 6 m² à sala de estar. Anos depois, precisa regularizar. Quanto vai pagar?
Passo 1 — Identificar a área do acréscimo
A conta não olha para os 70 m² do apartamento. Olha apenas para o que foi acrescentado como área fechada:
Não há área descoberta nem outros acréscimos no caso. É só isso que entra na fórmula.
Passo 2 — Aplicar a fórmula do proprietário
Como quem regulariza é o proprietário, pessoa física, em unidade de prédio residencial já com habite-se (documento que atesta que o prédio foi concluído conforme o projeto aprovado), vale a fórmula com peso reduzido de 0,8 (e não o 1,2 da construtora). A lei diferencia os pesos: cobra mais de quem construiu para vender e menos do morador que regulariza o próprio imóvel.
Passo 3 — Buscar o valor do m² na guia do IPTU
Aqui entra a localização. O valor usado é o Valor Unitário Padrão Residencial (VR) que consta na guia de IPTU — e Botafogo, bairro valorizado da Zona Sul, tem um dos valores mais altos da cidade. Para fins didáticos, vamos usar um valor ilustrativo de R$ 5.000/m² e fatores de ajuste neutros (1,0):
Nesse cenário ilustrativo, a regularização da varanda custaria R$ 24 mil. Mas o caso não termina aqui.
O detalhe que pode zerar a conta
Some a área do apartamento com o acréscimo: 70 m² + 6 m² = 76 m². O art. 18, inciso IV, da LC 281/2025 isenta totalmente a contrapartida quando a regularização é "praticada por particular proprietário, em unidade residencial, única propriedade imobiliária do requerente no Município, com área máxima construída, incluindo o acréscimo objeto de regularização, até oitenta metros quadrados". Em resumo: dono do imóvel requerendo (não construtor), unidade residencial, única propriedade no município e área total de até 80 m² já com o acréscimo.
Atenção: vaga de garagem, box ou depósito com matrícula própria contam como um segundo imóvel e afastam a isenção. É onde a maior parte dos casos deixa de se enquadrar.
O mesmo apartamento, a mesma varanda: R$ 24 mil ou zero. A diferença está em um único detalhe da situação patrimonial do dono. É por isso que a análise do caso concreto vem antes de qualquer requerimento — ou de qualquer pagamento.
E se tiver que pagar? As formas de pagamento
Parcelamento em até 60 vezes — cotas iguais, corrigidas anualmente pelo IPCA-E, com parcela mínima de R$ 120. No nosso exemplo, algo em torno de R$ 400 por mês.
Desconto para pagamento à vista — a lei previu descontos de 50% e 30% para requerimentos dentro de janelas de prazo que a Prefeitura já prorrogou mais de uma vez desde a publicação. Como esses prazos mudam com frequência, verifique a janela vigente no momento do requerimento — ou fale com quem acompanha isso diariamente.
Um alerta importante: a contrapartida em aberto vira dívida ativa (cadastro de débitos vencidos com o município, passíveis de cobrança judicial), com juros de 1% ao mês, negativação nos órgãos de proteção ao crédito e cobrança por execução fiscal. Ignorar a intimação da prefeitura nunca é a saída mais barata.
O resumo do caso
| Item | Resultado |
|---|---|
| Área do acréscimo | 6 m² (varanda 2 × 3 m) |
| Base da cobrança | 4,8 m² equivalentes |
| Cenário sem isenção (ilustrativo) | ~R$ 24.000 |
| Cenário com isenção (único imóvel, até 80 m²) | R$ 0 |
Os valores apresentados são ilustrativos. O cálculo oficial depende do Valor Unitário Padrão constante da guia de IPTU do imóvel, dos fatores de posição e tipologia e dos prazos e descontos vigentes na data do requerimento. Base legal: Lei Complementar nº 281, de 30 de maio de 2025 (D.O. Rio de 02/06/2025), arts. 7º, 16, 18 e 19.
Fechou a varanda e não sabe em qual cenário está? Solicite uma análise de viabilidade — verificamos a isenção antes de qualquer pagamento.
Autor
José Fontes Pegorim, MSc