Quanto Custa
a Mais Valia?
As condições especiais da Lei Complementar nº 281/2025 se encerraram, e novos parâmetros dependem de legislação superveniente. O texto abaixo explica a lógica do cálculo — que segue sendo a melhor forma de entender como a conta é montada — mas os valores e regras vigentes devem ser confirmados caso a caso.
No post anterior, explicamos o que é a Mais Valia: quando a varanda vira sala, aquele metro quadrado a mais passa a "contar" para a prefeitura — e ela cobra por isso.
A pergunta que vem logo em seguida, sempre, é a mesma:
"Tá, mas quanto eu vou pagar?"
A resposta estava na Lei Complementar 281/2025, que trouxe uma fórmula oficial para esse cálculo. Ela parece complicada à primeira vista — cheia de letras e multiplicações — mas, na prática, mistura apenas três ingredientes.
Os três ingredientes da conta
1. A área que você acrescentou. Não é a área do apartamento inteiro — é só a do acréscimo: a varanda fechada, o quarto ampliado, a cobertura construída. E a lei diferencia área coberta de área descoberta: a descoberta (um terraço aberto, por exemplo) pesa metade na conta.
2. O valor do seu metro quadrado no IPTU. A prefeitura não usa o valor de mercado. Usa o Valor Unitário Padrão — um valor por m² que já aparece na sua guia de IPTU. É por isso que a mesma varanda fechada custa valores diferentes em Botafogo, na Tijuca ou em Campo Grande. A localização muda o preço da regularização. Um aviso importante: esse valor da guia não entra "cru" na conta — a lei aplica fatores de correção sobre ele antes do cálculo. Fazer a conta de cabeça só com o número da guia costuma subestimar o resultado.
3. Os fatores de ajuste. Por fim, entram fatores que calibram o valor final conforme a tipologia e a posição do imóvel. Um detalhe que muda a conta: o conjunto de fatores não é o mesmo para todos. Imóveis não residenciais — uma loja, por exemplo — usam um fator de tipologia próprio e não entram com o fator de posição, que é exclusivo das fórmulas residenciais.
Quem faz a obra também muda o preço
Um detalhe que pouca gente sabe: a fórmula não é a mesma para todo mundo.
Em bom português: o proprietário paga proporcionalmente menos do que o construtor pelo mesmo metro quadrado. A lei reconhece que uma coisa é o negócio imobiliário; outra é o morador ajustando a própria casa.
A isenção que quase ninguém conhece
E agora, a informação mais valiosa deste post. A LC 281/2025 previa isenção total da contrapartida. Dizia o art. 18, inciso IV, que há isenção quando a regularização é:
"praticada por particular proprietário, em unidade residencial, única propriedade imobiliária do requerente no Município, com área máxima construída, incluindo o acréscimo objeto de regularização, até oitenta metros quadrados"
Traduzindo a norma: são três condições que precisam se somar:
Um esclarecimento sobre a expressão "particular proprietário": ela não diz respeito a quem executou a obra — você pode ter contratado pedreiro, empreiteiro ou uma reforma completa. A lei usa esse termo para diferenciar o dono do imóvel (inciso II do art. 18) do construtor pessoa física ou jurídica que regulariza para vender (inciso I). A isenção só valia para o primeiro. A lógica é social: o benefício alcança o morador de imóvel pequeno e único, não o negócio imobiliário.
Se o seu caso fecha nesses três pontos, a regularização da obra não paga Mais Valia. Zero.
Há ainda uma faixa intermediária: imóveis de até 100 m², única propriedade, situados em determinadas Áreas de Planejamento da cidade (AP3 e AP5), pagam apenas 10% do valor de referência — uma fração da conta cheia.
Na Parte II → o cálculo passo a passo: a varanda de 2×3 m em Botafogo — e por que a mesma obra pode custar milhares de reais ou absolutamente nada.Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise técnica do seu caso. Cada imóvel tem particularidades de zoneamento, tombamento e histórico de licenciamento que alteram o resultado. As condições especiais da Lei Complementar nº 281, de 30 de maio de 2025 (D.O. Rio de 02/06/2025), que serviram de base a este texto, encerraram-se; novos parâmetros dependem de legislação superveniente. Antes de decidir, confirme a situação regulatória vigente.
Quer saber em qual cenário o seu imóvel se encaixa? Solicite uma análise de viabilidade.
Autor
José Fontes Pegorim, MSc